车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区，王先生站在自家车位前，手里那份2018年(nián)签下的《车位使用权转让协议》已经泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量着他：“您(nín)说这是(shì)您的车位？光凭这张纸(zhāngzhǐ)，我们可没法确认……” 这不是王先生一个人的(de)尴尬。在长沙，乃至全国许多城市，当业主为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个(zhègè)车位属于我(wǒ)”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的价格买下(mǎixià)了这个车位，当时拿到手(shǒu)的，只有一份(yīfèn)合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业也换了新(xīn)面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您(nín)的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻，我(wǒ)觉得自己像个‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次呢？合同(hétóng)要是(yàoshì)丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一(wéiyī)的“身份证”。 和王先生一样遇到(yùdào)“无证”尴尬的还有刘先生。他去年底刚拿到(nádào)河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元买的车位，同样(tóngyàng)只有一纸合同。“停车嘛(ma)，方便(fāngbiàn)安全就行，没想那么多。”但他心里也打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了？” 更无奈的(de)是袁先生(yuánxiānshēng)。他买的二手房，车位是原房主“搭售”的。过户时(shí)，房子有红本本，车位却什么凭证也没(méi)有。“全靠原房主带我去物业‘刷脸’才做了(le)备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸(xīnsuān)。 业主们的担忧，并非(bìngfēi)空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商(kāifāshāng)和业主就因地下车位权属(quánshǔ)之争(zhīzhēng)对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态(dòngtài)使用”，相对平衡了双方权益。 诸如此类问题，也(yě)折射出众多业主面临的共同困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明(zhèngmíng)；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证(jǔzhèng)……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患。 为什么不给车位也发个像房产证一样的(de)“红本本(běnběn)”呢？橘洲君深入调查，发现背后有复杂的现实原因。 ——“办证(bànzhèng)”门槛高。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立产权(chǎnquán)、办理不动产权证的(de)车位，必须是需经规划(guīhuà)部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至(sìzhì)范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准。 ——“办证(bànzhèng)”成本高企。 “非产权车位”如果要办产权证(chǎnquánzhèng)的(de)话，需要补缴土地出让金及增值税，这笔费用(fèiyòng)不菲。从成本和(hé)盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市(guìlínshì)城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价(dìjià)为(wèi)基准，地下一层(yīcéng)车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于(duìyú)大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权权属不清晰(qīngxī)。 大多数开发商在出售车位时，实际(shíjì)出售的并不是(shì)产权(chǎnquán)，而是“使用权”。特别是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位(chēwèi)就是个‘位置’而已，我们(wǒmen)和业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位的(de)权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙一位不愿具名的房地产(fángdìchǎn)资深(zīshēn)从业人士告诉橘洲君，现在的开发商很少冒法律风险侵占公共区域(qūyù)或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国(zhōnghuárénmíngònghéguó)民法典》第二百七十六条，车位(chēwèi)需首先满足业主需求。若开发商以长(yǐzhǎng)租名义拒绝出售车位，或强制要求业主必须(bìxū)购买车位才能租赁，都可能涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定(bǎngdìng)，以“不租车位不给交房” 相要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的焦虑，如何化解？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来(jìnniánlái)，长沙等地(dì)开始探索新路。 2024年底，长沙公证(gōngzhèng)处推出“长沙市车位使用权公证备案平台”。业主通过人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力(fǎlǜxiàolì)的《车位使用权备案证明》。这相当于为合同加了一道“公信力保险(bǎoxiǎn)”，便于(biànyú)后续查询和二手交易核验。 为每个(měigè)车位赋予不可篡改的数字(shùzì)身份证的车位数字登记管理平台也已上线(shàngxiàn)。它通过“一位一码一证(yīzhèng)”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权公证备案法律效力如何(rúhé)？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时(shí)表示：“公证备案和数字登记，依据《电子签名法(fǎ)》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与(yǔ)“不动产登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系(tǐxì)，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也面临考验。58岁的陈先生(chénxiānshēng)直言：“我习惯拿在手里的东西(dōngxī)，数字的东西万一系统坏了、信息泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是(shì)考量。 民生无小事。如何让“数字确权”从可行走向(zǒuxiàng)普及，真正替代“合同(hétóng)焦虑”？ ——政府(zhèngfǔ)引导与政策衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确数字(shùzì)登记/公证备案的法律地位(dìwèi)和操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与公信力建设(jiànshè)。 推动公证备案(bèiàn)平台与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询打印点，方便(fāngbiàn)不熟悉手机(shǒujī)的业主获取纸质版凭证(píngzhèng)。 ——法规完善与标准(biāozhǔn)统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转(liúzhuǎn)、登记、保护的细则，为数字确权提供坚实(jiānshí)的法律支撑。推动建立统一(tǒngyī)的登记信息标准和查询系统。 ——市场(shìchǎng)参与方协同。 鼓励开发商在销售环节主动引导业主进行登记/备案，将其作为(zuòwéi)提升服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极(jījí)接入并利用好(hǎo)这些平台，提升管理服务水平。 车位的(de)(de)价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载(chéngzài)不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧，我们呼唤的，是技术创新(jìshùchuàngxīn)、法律完善与治理智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份”和法治(fǎzhì)保障，成为城市精细化治理的温暖注脚。 编辑(biānjí)/尹玮 校读/肖应林 初审(chūshěn)/彭培成 终审/沐刃